Aidat Ödemeyen Komşuya Karşı Yasal Yollar: 2026 Güncel Rehber

Apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorunların başında aidatların düzenli toplanamaması gelir. Birkaç dairenin aidatını ödememesi, kısa sürede asansör bakımından temizlik hizmetine, kapıcı maaşından elektrik faturasına kadar tüm ortak giderleri aksatır; düzenli ödeyen komşuların yükünü artırır. İyi haber şu: Türk hukuku, aidat ödemeyen kat malikine karşı yöneticinin elini güçlendiren açık yaptırımlar öngörür. Bu yazıda, ihtarnameden mülkiyet hakkının devrine kadar tüm yasal yolları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ve güncel Yargıtay kararları ışığında adım adım anlatacağız.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut bir uyuşmazlık için mutlaka avukatınıza ya da profesyonel yönetim danışmanınıza başvurmanızı öneririz.

Aidat Neden Ödenmek Zorunda?

Aidatın hukuki temeli, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde yer alır. Maddeye göre kat maliklerinden her biri:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım–onarım–güçlendirme giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür. Üstelik bu yükümlülük emredici niteliktedir: Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kat maliki, “ortak alanları kullanmıyorum”, “asansörü hiç kullanmıyorum” ya da “dairem boş, kimse oturmuyor” gibi gerekçelerle bu yükümlülükten kurtulamaz. Daire boş olsa, kiraya verilmemiş olsa, sahip yurt dışında olsa bile aidat ödenmek zorundadır.

Aidat Tutarını Kim Belirler?

Aidat tutarı keyfi değildir. Yıllık işletme projesi hazırlanır, kat malikleri kurulu kararıyla onaylanır ve bu karar tüm maliklere bağlayıcı hale gelir. İşletme projesi tebliğ edildikten ya da yönetim planında ödeme tarihi belirlendikten sonra her malik bu tutarı zamanında ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.06.2002 tarihli kararı bu noktada çok önemli bir kural koymuştur: Yönetim planında bir ödeme tarihi belirlenmişse, ayrıca tebligat yapılmamış olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek ödemekle yükümlüdür. Yani borçlu, “bana bildirilmedi, haberim yoktu” diyerek temerrütten kurtulamaz.

Geç Ödeyene Otomatik Yaptırım: Aylık %5 Gecikme Tazminatı

Aidat zamanında ödenmediğinde KMK m. 20/c devreye girer:

“Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Bu tazminatın bilinmesi gereken birkaç önemli özelliği var:

• Otomatik işler. Yönetimin ayrıca ihtar göndermesine veya talepte bulunmasına gerek yoktur; borç vade gününden itibaren %5 gecikme tazminatı işlemeye başlar.
• Aylık hesaplanır, günlük değil. Yargıtay uygulamasında gecikme tazminatı aylık dönemler üzerinden işletilir.
• Yasal faizden ayrıdır. Gecikme tazminatı yanında yasal faiz de talep edilebilir; bu iki kalem bir arada istenmesinde hukuki engel yoktur.
• Yönetim planıyla yukarı çekilebilir. Doktrin ve içtihat, %5’in alt sınır olduğu yönündedir; kat malikleri kurulu kararı ve yönetim planı değişikliği ile bu oran artırılabilir.

Pratik örnek: Aylık 2.000 TL aidatını 3 ay ödemeyen bir kat maliki, sadece anaparayı (6.000 TL) değil; her ay için işlemiş %5 gecikme tazminatını da ödemekle yükümlüdür. Bu, alacak tahsilatında yönetimin elini ciddi biçimde güçlendiren bir araçtır.

3. Yasal Süreç Başlamadan Önce: İletişim ve Yazılı Uyarı

Yargıçların ve avukatların kabul ettiği bir gerçek var: Hukuki süreç hem zaman alır hem de masraflıdır. Bu nedenle profesyonel bir yönetim, dava ve icra aşamasına geçmeden önce iyi niyetli iletişimi dener. Bu sadece etik bir tercih değil; mahkeme önünde de yönetimin “tüm yolları denedik” iddiasını güçlendiren bir adımdır.

İlk aşamada yapılması gerekenler:

1. Telefon ya da yüz yüze görüşme — Bazen ödememe; iş kaybı, hastalık ya da geçici nakit sıkışıklığı gibi geçici nedenlerden kaynaklanır. Taksitlendirme önerisi sunulabilir.
2. Resmi yazılı bildirim — Yönetim antetli kağıdıyla, borç dökümünü ve son ödeme tarihini içeren tebligatlı bir mektup gönderilir.
3. Kat malikleri kurulu kararı — Kronik borçlular için kurul kararıyla “yasal takip başlatılması” yetkisi alınmalıdır.

Bu adımlar sonuç vermezse sıra resmi hukuki süreçtedir.

4. Adım 1: Noterden İhtarname

İhtarname, yönetimin borçluya gönderdiği son resmi uyarıdır. Yasal zorunluluk değildir — KMK aidat alacağında temerrüt için ayrı bir ihtar koşulu aramaz, çünkü borç doğrudan kanundan kaynaklanır. Ancak ihtarname göndermek üç açıdan yararlıdır:

• Borçluya psikolojik baskı kurar; çoğu dosya bu aşamada kapanır.
• Mahkemede iyi niyet karinesi oluşturur.
• Gecikme tazminatının başlangıç tarihinin tartışmasız belgesini sağlar.

İhtarnamede bulunması gereken unsurlar: borç dökümü (ay ay), işlemiş gecikme tazminatı, ödeme için tanınan süre (genellikle 7 gün), ödeme yapılmaması durumunda icra takibi başlatılacağı ve yasal masrafların borçluya yükleneceği ihtarı.

🔗 Detaylı rehber: Aidat Borcu İçin İhtarname Nasıl Çekilir? Örnek Metin ve Süreç (yakında)

5. Adım 2: İlamsız İcra Takibi – En Sık Kullanılan Yol

Aidat alacaklarının tahsilinde en hızlı ve en pratik yol ilamsız icra takibidir. KMK m. 20’nin sağladığı kolaylık şudur: Yönetimin elinde mahkeme kararı (ilam) olmasına gerek yoktur. Doğrudan icra dairesine başvurularak takip başlatılabilir.

İlamsız icra takibinin işleyişi özetle şöyle ilerler:

• Yönetici, alacak tutarını ve dayanağını gösteren takip talebini icra dairesine sunar; harç ve masraflar yatırılır.
• İcra dairesi, borçluya ödeme emri tebliğ eder.
• Borçlu 7 gün içinde ödeme yapmaz veya itiraz etmezse takip kesinleşir; haciz aşamasına geçilir.
• Borçlu itiraz ederse takip durur ve yönetimin itirazın iptali davası açması gerekir (bu konuyu aşağıda ele alacağız).

Haciz aşamasında borçlunun maaşına, banka hesaplarına, taşıt ve gayrimenkul kayıtlarına haciz konulabilir. Borçlu mal beyanında bulunmazsa hapsen tazyik yaptırımı dahi gündeme gelebilir.

🔗 Detaylı rehber: Aidat İcra Takibi Nasıl Başlatılır? Adım Adım Süreç ve Örnek Belgeler (yakında)

6. Adım 3: İtiraz Halinde – İtirazın İptali Davası

Borçlu kat maliki ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Bu durumda yönetim, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açar. Aidat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme — uyuşmazlığın türü gözetilmeksizin — sulh hukuk mahkemesidir; bu durum KMK ile özel olarak düzenlenmiştir.

Davada yönetim; işletme projesini, kat malikleri kurulu kararını, ödeme makbuzlarını ve borçlu hakkındaki tahsilat geçmişini sunar. Mahkeme haklı bulursa hem itirazı iptal eder hem de takibe konu alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedebilir. Bu, alacaklı için ek bir tahsilat kalemi yaratır ve borçlunun haksız itirazını caydırır.

Kiracı Sorumluluğu — KMK m. 22

Kat malikinin yanı sıra, dairede oturan kiracı da aidattan müteselsilen sorumludur (KMK m. 22). Ancak bu sorumluluğun önemli bir sınırı vardır: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür.

Pratikte bu şu anlama gelir:

• Yönetim hem ev sahibine hem kiracıya birlikte takip yapabilir.
• Kiracının ödediği aidat, ay sonunda ev sahibine ödeyeceği kiradan mahsup edilir.
• Yargıtay içtihatlarına göre kiracının aidatı ödememesi malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; malik, yönetime ödeme yapıp kiracıya rücu eder.

🔗 İlgili yazı: Kiracı mı Ev Sahibi mi Aidat Ödemekle Yükümlü? Yargıtay Kararları Işığında (yakında)

7. Adım 4: Kanuni İpotek Tescili — Bağımsız Bölüm Üzerinde Güvence

Aidat alacağı icra takibiyle de tahsil edilemiyorsa, yönetimin elinde çok güçlü bir araç daha vardır: kanuni ipotek hakkı.

KMK m. 22’nin son fıkrasına göre, kat malikinin bağımsız bölümü üzerine — varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı talebiyle — borç tutarı kadar diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Bu ipotek, mahkeme kararı bile gerektirmeden tapuya tescil edilebilen, son derece etkili bir yaptırımdır.

İpoteğin pratik etkileri:

• Borçlu, daireyi sat(a)mayacak hale gelir; satış halinde ipotek alacağı öncelikle ödenir.
• Banka kredisinde teminat olarak gösterilemez.
• Borçlunun ödeme yapma motivasyonu çok güçlü biçimde artar.

Tahsilat istatistiklerinde, ipotek tescili aşamasına gelen dosyaların büyük çoğunluğunun bu adımdan önce kapandığı görülür.

8. Adım 5: Son Çare — Mülkiyet Hakkının Devri Davası (KMK m. 25)

Yöneticinin ve kat maliklerinin elindeki en ağır yaptırım, bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri davasıdır. Bu, hukukumuzda mülkiyet hakkına yapılan en istisnai müdahalelerden biridir ve yalnızca çok kronik borçlular için uygulanır.

KMK m. 25’in birinci fıkrası şu çerçeveyi koyar:

“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.”

Maddenin üçüncü fıkrası, “çekilmezlik halinin her halde mevcut sayılacağı” durumları sayar. Aidat açısından kritik olan ise birinci bent:

Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.

Yani aidatını sürekli ödemeyen ve yönetim tarafından iki yıl içinde üç kez yasal takibe maruz bırakılan kat malikinin dairesinin mülkiyetinin elinden alınması mümkündür.

Davanın Şartları ve Süreci

Bu dava, sıradan bir tahsilat davası değildir. Açılabilmesinin sıkı şartları vardır:

• Kat malikleri kurulu kararı şarttır. KMK m. 25/2 uyarınca dava açılmasına, aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Bu karar, davanın ön şartıdır; usulüne uygun davet çıkarılmadan ve gündeme alınmadan yapılan toplantıda alınan karar geçersizdir.
• Mahkeme bağımsız bölümün rayiç değerini belirler. Hâkim, hükme en yakın tarihteki değerini esas alır.
• Devir bedeli depo edilir. Davacı kat malikleri, mahkemenin belirlediği bedeli üç aylık vadeli hesaba yatırır. Belge ibraz edilince hâkim, mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devrine karar verir.
• Dava süresi vardır. Dava hakkı, devir kararının öğrenildiği tarihten itibaren 6 ay, her halükarda dava sebebinin doğumundan itibaren 5 yıl içinde kullanılmalıdır.

Yargıtay’ın Yaklaşımı: İstisnai ve Dar Yorum

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, KMK m. 25’in mülkiyet hakkına çok ağır bir müdahale olduğunu vurgulayarak, hükmün istisnai ve son çare niteliğinde uygulanması gerektiğine sürekli atıfta bulunur. Daire kararlarında şu temel ilke benimsenmiştir:

Anayasa, mülkiyet hakkını kişinin temel hakları arasında saymıştır. Bu hakkın kısıtlanmasına ancak sınırlandırmanın kaçınılmaz olduğu zorunlu durumlarda başvurulması gerekir.

Pratikte bu, mahkemelerin “iki yıl içinde üç takip” şartını şekilci değil, gerçek bir çekilmezlik halinin varlığı çerçevesinde değerlendirmesi anlamına gelir. Borçlu dava aşamasında borcunu öderse, dava sebebi ortadan kalkacağından dava düşer.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidatını ödemeyen komşunun elektriği veya suyu kesilebilir mi?+

Hayır, kesilemez. Bu eylem, hangi gerekçeyle yapılırsa yapılsın hukuken suç teşkil eder. Yönetim ya da yöneticinin görevini kötüye kullanması, hatta kişisel ceza sorumluluğu doğurabilir. Aidat tahsilinin tek yolu yasal süreçtir.

10. Tuzla’da Aidat Tahsilatında Profesyonel Yönetimin Farkı

Yukarıda anlatılan tüm süreç — ihtarname hazırlama, icra dairesine başvurma, dosya takibi, itiraz halinde dava açma, ipotek tescili — gönüllü yönetimlerin tek başına yürütemeyeceği kadar teknik bir süreçtir. Tek bir prosedür hatası, alacağın zamanaşımına uğramasına ya da takibin reddine yol açabilir.

ABS Yönetim olarak Tuzla’da yönettiğimiz 19 sitede ve 750’yi aşkın dairede aidat tahsilat süreçlerini şu yapıda işletiyoruz:

Şeffaf raporlama: Her tahsilat ve takip kaleminin durumu, kat maliklerine açık raporlama paneliyle sunulur.

Otomatik takip: Vade gününden itibaren işleyen gecikme tazminatı dijital olarak hesaplanır; rapor aylık olarak kat maliklerine sunulur.

Kademeli ihtar sistemi: 30, 60 ve 90 günlük gecikmelerde standart ihtar metinleri otomatik olarak çıkarılır.

Hukuk birimi koordinasyonu: İcra ve dava süreçleri, anlaşmalı avukatlarımız tarafından yönetimin adına yürütülür.